Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp về đặt cọc đều kết thúc bằng việc “mất cọc” hay “đền cọc”.

Trên thực tế, còn tồn tại một kịch bản pháp lý thứ ba – Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Bài viết dưới đây sẽ phân tích 03 kịch bản pháp lý trọng yếu mà người mua và người bán cần lường trước để hạn chế rủi ro.

Về bản chất, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, Bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác cho Bên nhận đặt cọc nhằm “bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng“.

Vậy khi nào kịch bản “mất cọc” và “phạt cọc” xảy ra?

Đây là hai kịch bản cơ bản và phổ biến nhất, xảy ra khi Hợp đồng đặt cọc được xác định là có hiệu lực pháp luật, cụ thể:

Mất cọc được đặt ra, là hậu quả pháp lý của hành vi từ chối giao kết và (hoặc) thực hiện hợp đồng của Bên đặt cọc.

Ngược lại, “đền cọc” lại là “chế tài” cho hành vi từ chối giao kết và/ hoặc thực hiện hợp đồng của Bên nhận đặt cọc. Thông thường, mức phạt cọc này tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Theo quy định tại BLDS 2015, mức phạt này có thể cao hơn tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, trong thực tiễn xét xử, Tòa án không thống nhất trong việc chấp nhận mức phạt cọc quá cao. Một số bản án đã bác bỏ thỏa thuận phạt vượt mức. Tại dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, có hai phương án đang được lấy ý kiến:

• Phương án 1: Bên đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

• Phương án 2: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự nhưng không vượt quá năm lần mức tiền đặt cọc. Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt cọc vượt quá năm lần giá trị tài sản đặt cọc khi giải quyết tranh chấp, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc bằng năm lần mức tiền đặt cọc.

Vậy hậu quả pháp lý nào xảy ra khi Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu?

Khi hợp đồng đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu, trong trường hợp này, hậu quả pháp lý sẽ không đơn giản chỉ là “mất cọc” hay “đền cọc”. Tương tự như giao dịch dân sự khác, hợp đồng đặt cọc cũng tuân thủ có các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự chung. Thông thường, hợp đồng vô hiệu sẽ dẫn tới trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, cần xem xét tới yếu tố lỗi trong việc vô hiệu. Tham khảo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia định, tại mục 1.a Phần I, Hội đồng thẩm phán hướng dẫn:

 “Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS”. 

Như vậy, trong trường hợp bên có lỗi làm Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc hoặc mất tiền đặt cọc. Trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu do lỗi của 2 bên thì không phạt cọc mà chỉ cần hoàn trả cho bên đặt cọc giá trị khoản cọc/ tài sản cọc đã nhận. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, trong trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nhưng các bên đã thực hiện hợp đồng hoặc hoàn thành việc ký kết và đang thực hiện hợp đồng thì các bên sẽ không bị phạt cọc.

Như vậy, khi giao kết hợp đồng đặt cọc hoặc khi phát sinh tranh chấp liên quan tới giao dịch này, các bên cần cân nhắc, xem xét kỹ bản chất vấn đề để có hướng xử lý đúng và kịp thời, đảm bảo quyền/ lợi ích hợp pháp của chính mình và người thân.

Nếu có bất kỳ thắc mắc, hãy liên hệ Công ty Luật TNHH Huỳnh Nam để được giải đáp.