Ngày 06/8/2026, Cục Quản lý đất đai ban hành Công văn số 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ để trả lời phản ánh, kiến nghị liên quan đến việc thực hiện các quy định của pháp luật đất đai. Công văn tập trung hướng dẫn việc xác định nguồn gốc đất do Hợp tác xã giao trước Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xác định trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích.

1. Xác định nguồn gốc đất do Hợp tác xã giao trước Nghị định 64/CP

Theo Công văn số 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đều có quy định về việc lập, quản lý và sử dụng quỹ đất công ích. Cục Quản lý đất đai dẫn chiếu các quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 1993; khoản 2 Điều 15 Nghị định số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ; Điều 72 Luật Đất đai năm 2003; khoản 1 Điều 74 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Điều 132 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 6 và Điều 179 Luật Đất đai năm 2024.

Trên cơ sở các quy định này, để xác định thửa đất có nguồn gốc Hợp tác xã giao trước Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 có phải là quỹ đất công ích của xã, phường hay không, cần căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai được lưu trữ tại địa phương qua các thời kỳ.

Việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này được Cục Quản lý đất đai hướng dẫn theo hai trường hợp:

Trường hợp không có đủ cơ sở xác định là đất công ích

Trường hợp đối chiếu với các hồ sơ quản lý đất công ích qua các thời kỳ mà không có đủ cơ sở để khẳng định thửa đất là đất công ích thì người sử dụng đất được xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định hiện hành.

Như vậy, hồ sơ quản lý đất đai qua các thời kỳ là căn cứ quan trọng để xác định tính chất pháp lý của thửa đất có nguồn gốc do Hợp tác xã giao. Việc không có đủ cơ sở khẳng định thửa đất là đất công ích là cơ sở để xem xét cấp Giấy chứng nhận theo các quy định hiện hành.

Trường hợp đất có nguồn gốc lấn, chiếm đất công ích trước ngày 01/7/2014

Cục Quản lý đất đai cũng hướng dẫn trường hợp việc quản lý, sử dụng đất công ích bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật nhưng đất đang sử dụng có nguồn gốc lấn, chiếm đất công ích trước ngày 01/7/2014.

Đối với trường hợp này, người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và điểm e khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Như vậy, khi xem xét nguồn gốc thửa đất, cần xác định trên cơ sở hồ sơ quản lý đất đai qua các thời kỳ để làm rõ thửa đất có phải là đất công ích hay không và trường hợp cụ thể thuộc quy định nào về cấp Giấy chứng nhận.

2. Xác định trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích

Đối với việc xác định trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, Công văn số 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn căn cứ vào mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất hiện trạng đang sử dụng của thửa đất.

Trên cơ sở đối chiếu các mục đích sử dụng đất này, cơ quan có thẩm quyền xác định việc sử dụng đất có thuộc hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai hay không.

3. Xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Công văn cũng hướng dẫn việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Theo đó, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận trước hết căn cứ vào các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.

Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 thì xác định việc sử dụng đất ổn định theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024. Việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất thể hiện tại một trong các giấy tờ quy định tại điểm 3 (b2) mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ. Trên cơ sở đó, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận xem xét việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 138 hoặc Điều 139 Luật Đất đai năm 2024.

KẾT LUẬN

Từ nội dung Công văn số 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ có thể thấy, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đất có nguồn gốc sử dụng từ trước cần được thực hiện trên cơ sở xác định đầy đủ nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất cũng như các giấy tờ có liên quan.

Đối với thửa đất có nguồn gốc Hợp tác xã giao trước Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, việc xác định có phải là quỹ đất công ích hay không phải căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai được lưu trữ tại địa phương qua các thời kỳ. Nếu không có đủ cơ sở khẳng định là đất công ích thì người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.

Trường hợp đất đang sử dụng có nguồn gốc lấn, chiếm đất công ích trước ngày 01/7/2014 và việc quản lý, sử dụng đất công ích bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và điểm e khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cần xác định việc sử dụng đất ổn định theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn có liên quan để cơ quan có thẩm quyền xem xét áp dụng Điều 138 hoặc Điều 139 Luật Đất đai năm 2024.

Công văn số 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ là văn bản trả lời phản ánh, kiến nghị và cung cấp hướng dẫn của Cục Quản lý đất đai trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành. Việc giải quyết một hồ sơ cụ thể vẫn phải căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và các điều kiện theo quy định pháp luật tương ứng.

Để biết thêm chi tiết, vui lòng liên hệ Công ty luật TNHH Huỳnh Nam.