Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc thực hiện dự án theo cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là một hành trình gian nan. Thực tế cho thấy, nhiều dự án dù đã thương lượng đền bù thành công đến 70% – 80% diện tích, nhưng vẫn phải “đắp chiếu” nhiều năm trời vì bế tắc ở những hộ dân cuối cùng đòi mức giá gấp nhiều lần thị trường.

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2026, nút thắt lịch sử này sẽ chính thức được tháo gỡ nhờ cơ chế can thiệp hành chính đặc thù chưa từng có.

1. Cơ chế “75% đồng thuận”: Nhà nước can thiệp các dự án bế tắc

Nhằm kịp thời tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý trong quá trình triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội, Quốc hội đã chính thức ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) và được Chính phủ hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.

Theo quy định đặc thù tại Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, lối thoát pháp lý cho các dự án tự thỏa thuận được vạch rõ:

Đối với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, khi đã hết thời hạn thỏa thuận (hoặc hết thời gian gia hạn thỏa thuận) mà chủ đầu tư đã thỏa thuận thành công từ 75% diện tích đất trở lên, đồng thời đạt được sự đồng thuận của từ 75% số lượng người sử dụng đất trở lên trong phạm vi dự án.

Sau đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại (dưới 25%) để giao đất hoặc cho thuê đất thống nhất cho chủ đầu tư.

2. Bảo vệ quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất sau cùng

Một trong những điểm nhân văn và tiến bộ nhất của cơ chế này là không để người dân bị thiệt thòi khi Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất hành chính đối với phần diện tích dưới 25% còn lại.

Để đảm bảo tính công bằng và khách quan, pháp luật quy định:

• Mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi phần đất còn lại này không được thấp hơn mức bồi thường bình quân mà nhà đầu tư đã tự thỏa thuận thành công với 75% số hộ dân trước đó.

• Nguyên tắc này giúp triệt tiêu hoàn toàn sự chênh lệch bất công giữa người chủ động bàn giao đất sớm và người trì hoãn bàn giao đất sau cùng, đồng thời tạo ra một hành lang tài chính rõ ràng, minh bạch để người dân dễ dàng giám sát, đối chiếu.

3. Đơn giản hóa thủ tục giao đất và định giá tài chính

Sau khi HĐND cấp tỉnh thông qua việc thu hồi phần đất bế tắc dưới 25%, thủ tục bàn giao đất sạch cho doanh nghiệp sẽ được triển khai cực kỳ nhanh chóng:

Phần đất thu hồi được giao trực tiếp cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, hoàn thiện thủ tục làm sạch mặt bằng và thực hiện giao đất, cho thuê đất thống nhất cho chủ đầu tư. Việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của chủ đầu tư đối với dự án sẽ áp dụng trực tiếp theo Bảng giá đất mới hằng năm (chính thức vận hành từ ngày 01/01/2026) kết hợp với Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K).

Sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ chế thu hồi đất đặc thù 75% – 25% và Bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ giúp rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, khơi thông dòng vốn đầu tư và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững từ năm 2026.

Để biết thêm chi tiết, vui lòng liên hệ Công ty luật TNHH Huỳnh Nam.