Tranh chấp trổ cửa sổ sang nhà hàng xóm: bắt vít cố định, che rèm vẫn bị tòa buộc xây gạch bịt kín!

Tranh chấp về quyền trổ cửa sổ nhìn sang bất động sản liền kề luôn là vấn đề “nóng” trong quan hệ hàng xóm láng giềng. Bản án số 311/2023/DS-PT của TAND tỉnh Long An mới đây là vụ việc điển hình, làm rõ ranh giới pháp lý giữa quyền sở hữu và nghĩa vụ tôn trọng quyền riêng tư của người khác.

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ QUYỀN TRỔ CỬA SỔ
Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất chặt chẽ về giới hạn quyền trổ cửa:
Khoản 3 Điều 176: Nghiêm cấm trổ cửa sổ, lỗ thông khí đối với tường nhà chung, trừ khi có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Điều 178: Việc trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.

2. TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT : TCVN 9411:2012

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế:

Nguyên tắc chung (6.4.3.1): Không được mở cửa sổ nếu tường xây sát ranh giới. Chỉ được phép mở cửa sổ nếu tường xây cách ranh giới đất nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên.

Ngoại lệ (đất trống/nhà thấp tầng): Được phép mở cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy sáng, NHƯNG cạnh dưới cửa phải cách mặt sàn tối thiểu 2,0 mét. Đặc biệt, chủ sở hữu phải chấp nhận việc không được sử dụng các cửa này khi công trình liền kề được xây dựng sau này.

3. TÌNH HUỐNG THỰC TẾ & PHÁN QUYẾT CỦA TÒA ÁN

Trong vụ án này, nhà bà H xây dựng trước (2009-2010), trổ cửa sổ tại lầu 2 nhìn sang đất nhà ông Q. Các cửa này có cạnh dưới cách sàn dưới 2 mét. Năm 2020, ông Q xây nhà và phát sinh tranh chấp.
Bà H lập luận rằng: Bà đã bắt vít cố định cửa (không thể mở), có rèm che chắn nên không ảnh hưởng đến sự riêng tư. Hơn nữa, nhà ông Q là mái tôn kín, không thể nhìn sang hay vứt rác qua được.

Tuy nhiên, Tòa án đã bác bỏ lập luận này và buộc bà H phải xây gạch bịt kín toàn bộ cửa sổ vì:

– Việc bắt vít hay che rèm chỉ là giải pháp tạm thời, mang tính đối phó và có thể thay đổi bất cứ lúc nào.
– Bản chất công trình đã vi phạm Tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia (khoảng cách dưới 2m).
– Quyền bảo vệ sự riêng tư và an toàn của chủ sở hữu bất động sản liền kề (ông Q) là ưu tiên hàng đầu và được pháp luật bảo vệ tuyệt đối.

4. BÀI HỌC PHÁP LÝ CHO NGƯỜI XÂY DỰNG NHÀ
Để tránh rủi ro pháp lý buộc phải tháo dỡ hoặc xây bịt sau này, các chủ nhà cần lưu ý:
1️⃣ Tuân thủ khoảng cách: Tuyệt đối không mở cửa sổ (cánh quay/lùa) nếu tường sát ranh giới hoặc khoảng cách đến ranh giới dưới 2 mét. Hàng xóm có quyền khởi kiện yêu cầu bịt kín bất cứ lúc nào.
2️⃣ Lưu ý độ cao cửa: Ngay cả khi trổ cửa sang đất trống hoặc nhà thấp tầng, cửa sổ phải có cạnh dưới cách sàn tối thiểu 2 mét. Đồng thời, phải xác định rủi ro cửa này có thể bị che lấp khi hàng xóm xây dựng.
3️⃣ Thỏa thuận bằng văn bản: Sự “đồng ý miệng” của hàng xóm không có giá trị pháp lý lâu dài. Nếu được hàng xóm cho phép trổ cửa, hãy lập văn bản cam kết có công chứng/chứng thực để tránh tranh chấp với chủ sở hữu mới trong tương lai.

Xem chi tiết bản án tại: Bản án số: 311/2023/DS-PT