Ngày 08/9/2025, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý các vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Nghị quyết này quy định về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở theo quy định tại Điều 156 Luật Đất đai năm 2024.
Điều 2 Dự thảo quy định về việc Tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này theo nguyên tắc như sau:
a) Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng mà trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương: mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500 m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 500 m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân; lần chuyển mục đích sau thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Mức thu cụ thể đối với trường hợp tại khoản 1 nêu trên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Trong đó, hạn mức giao đất để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở một lần.
Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung 01 (một) thửa đất mà không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
So sánh với Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở như sau:
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Như vậy, theo nội dung Dự thảo Nghị quyết, thì người sử dụng đất chỉ phải nộp từ 30% đến 50% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp (trừ trường hợp vượt quá hạn mức 500m2), thay vì 100% như trước đây.
Bộ Tài chính cho rằng cách tính này sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện Chính phủ đang xem xét để sớm ban hành và Bộ Tài chính cũng kiến nghị bổ sung quy định này vào Luật Đất đai, nhằm đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với thực tế. Dự thảo này chưa được áp dụng vào thực tế, chỉ là một dự thảo đang được xem xét.
Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ: Công ty luật TNHH Huỳnh Nam.