CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Yêu cầu cấp cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết cho tôi?
trả lời:
Câu hỏi:
Vào tháng 03 năm 2015, giữa gia đình tôi và gia đình anh Lê Văn A là chủ hộ gia đình 400 – người cùng xã có thỏa thuận đổi diện tích canh tác cho nhau và việc thỏa thuận chỉ diễn ra giữa vợ tôi là cô Nguyễn Thị B và anh A (Trong thời gian đó tôi thường xuyên đi chữa bệnh) mà không có sự ủy quyền của tôi. Bản thân tôi cũng không trực tiếp ký vào lá đơn xin chuyển đổi đã gửi ra xã, nhưng do nhu cầu canh tác nên hai gia đình đã canh tác trên diên tích đó của nhau, song chưa hoàn tất thủ tục để Ủy ban nhân dân huyện hoàn tất thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, cho đến nay, gia đình tôi cũng như gia đình anh Vượng vẫn giữ nguyên hiện trạng diện tích đất như đã được Ủy ban nhân dân huyện cấp được ghi trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nêu trên.
Gần đây có những mâu thuẫn nảy sinh trong gia đình tôi từ việc đổi diện tích đó, mặt khác hiên tại khu vực đất canh tác của gia đình tôi có thay đổi về quy hoạch sử dụng. Gia đình tôi nhất trí không đồng ý với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất với anh A. Tôi đã có đơn đề nghị UBND xã giải quyết, song sự việc chưa được giải quyết dứt điểm thì hiện nay tôi được biết gia đình anh Lê Văn A có ý định chuyển nhượng đất này cho người khác (trong khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên tôi).
Tôi xin hỏi:
Nay gia đình tôi không đồng ý đổi đất mà muốn trở lại canh tác trên diện tích cũ có được không?
Khi chưa đứng tên chủ sử dụng thửa đất này, Ông A có quyền chuyển nhượng cho người khác không?
Việc này sẽ được giải quyết như thế nào và tôi phải
Trả lời:
Sau khi nghiên cứu hồ sơ do ông cung cấp, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành có liên quan, chúng tôi xin được trả lời ông như sau:
Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Hoài Đức cấp ngày 20/10/1999, hộ gia đình ông (gồm 03 nhân khẩu) được cấp 1464m2 đất canh tác,trong đó có thửa đất Lành canh với diện tích là 480m2. Theo Giấy chứng nhận này thể hiện người chủ hộ là ông Nguyễn Văn C.
Thứ nhất: Trong quá trình sử dụng, vợ ông là bà Nguyễn Thị Út đã tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất Lành Canh cho ông Lê Văn A mà không có sự ủy quyền của ông. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự ký tên”.
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT- BTNMT quy định: Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 142 Bộ Luật dân sự: Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện.
1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
Như vậy việc vợ ông không phải là người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không được ủy quyền bằng văn bản thỏa thuận của ba thanh viên trong gia đình ông và các thành viên trong gia đình (người được đại diện) cũng phản đối giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất nêu trên cho nên việc chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị B và ông Lê Văn A không có giá trị pháp luật.
Thứ hai: Khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.Trong trường hợp của gia đình ông việc chuyển đổi chưa được pháp luật thừa nhận và có giá trị pháp lý vì hai bên chưa hoàn tất thủ tục, chưa vào sổ địa chính.
Vậy đối chiếu với quy định pháp luật nêu trên thì việc chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa gia đình ông và gia đình ông Lê Văn A là không có hiệu lực pháp luật.
Thứ ba:  Việc Ông Lê Văn A định chuyển quyền sử dụng đất cho người khác:
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ vào quy định pháp luật nêu trên thì Ông Lê Văn A hiện nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A, chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với diện tích 482m2 đất canh tác Lành Canh. Vậy thì ông A không có quyền năng của chủ sử dụng đất, trong đó có cả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mặc khác, pháp luật quy định không được phép chuyển quyền sử dụng đất với đất đang có tranh chấp. Diện tích canh tác đất Lành Canh hiện nay vẫn đứng tên ông Nguyễn Văn C. Đất này hiện trong gia đình ông chưa thống nhất chuyển đổi dẫn đến có tranh chấp và ông đã có đơn đề nghị UBND xã giải quyết. Do vậy, ông Lê Văn A không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang đứng tên người khác. Việc chuyển nhượng là trái pháp luật.
Thứ tư, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 203 Luật Đất Đai quy định:  Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Như vậy việc giải quyết tranh chấp giữa gia đình ông và ông Lê Văn A về đất đã có Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất,  ông có quyền gửi đơn đề nghị Toàn án nhân dân giải quyết .
Vậy chúng tôi xin trả lời để ông được biết!

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *