Quy định pháp luật liên quan tới lĩnh vực đất đai có những điểm mới đáng chú ý tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 

1. Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với đơn vị hành chính đặc khu 

Căn cứ Điều 1 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 3a vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về nguyên tắc xác định mức xử phạt vi phạm hành chính về đất đai tại đặc khu:  

• Đối với đặc khu được công nhận loại đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở phường thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính phường
• Đối với đặc khu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở xã thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính xã

Điều này nhằm xác định rõ mức phạt áp dụng tại đặc khu trong trường hợp Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt khác nhau giữa địa bàn xã và địa bàn phường. 

2. Quy định vợ chồng chung quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân

Một trong những nội dung đáng chú ý là trường hợp vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân. 

Điều 1 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung khoản 2 Điều 3a vào Nghị định 123 năm 2024 của Chính phủ quy định:

“ Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.”

Trước đây, Nghị định 123/2024/NĐ-CP chưa có quy định riêng đối với trường hợp vợ chồng cùng có quyền sử dụng đất. Nghị định chỉ quy định cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư và tổ chức là các đối tượng bị xử phạt, trong đó hộ gia đình và cộng đồng dân cư bị xử phạt như đối với cá nhân vi phạm (điểm b Điều 2 Nghị định 123/2024/NĐ-CP) 

Theo quy định mới, khi quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, việc xác định mức phạt hành chính được thực hiện như đối với một cá nhân, thay vì xử phạt riêng đối với từng người hoặc xử phạt như đối với tổ chức. 

3. Quy định bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả 

Khoản 2 Điều 2 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung 04 biện pháp vào danh mục các biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP: 

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính;
• Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai;
• Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.

Đáng chú ý, thay vì áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu giấy tờ giả hoặc giấy tờ bị tẩy xóa như tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bãi bỏ quy định này và chuyển sang áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại các giấy tờ vi phạm. 

4. Quy định khấu trừ khoản tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước khi tính số tiền lợi bất hợp pháp 

Điều 3 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung vào khoản 1 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP: “Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được khấu trừ các khoản tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước.” 

Trước đây, tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP chỉ quy định việc trừ số tiền đã nộp vào ngân sách đối với một số hành vi như:

• Chuyển quyền sử dụng đất;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

5. Quy định trường hợp không bị xử phạt do không đăng ký biến động đất đai

Tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 02 – 03 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp luật định. Tuy nhiên, theo quy định mới của Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung trường hợp ngoại lệ đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai. 

6. Quy định về Chủ tịch UBND cấp xã được tăng thẩm quyền xử phạt 

Căn cứ tại Điều 6 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định Chủ tịch UBND cấp xã có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 250 triệu đồng;
• Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 03 tháng;
• Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định Chủ tịch UBND cấp xã chỉ có quyền phạt tiền đến 05 triệu đồng và chỉ được áp dụng hai biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới hành chính. 

Bên cạnh đó, Chủ tịch UBND cấp xã còn có quyền phạt cảnh cáo, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 03 tháng. 

7. Quy định điều chỉnh thẩm quyền xử phạt của cơ quan kiểm tra về đất đai

Căn cứ tại Điều 7 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi một số điều khoản của  Điều 31 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, các chức danh: 

• Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập;
• Trưởng đoàn kiểm tra do thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ kiểm tra thành lập;
• Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Theo quy định, các chức danh trên có thẩm quyền phạt tiền đến 400 triệu đồng; trong khi quy định cũ chỉ giao thẩm quyền phạt tiền đến 50 triệu đồng cho nhóm chức danh gồm Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành đất đai, Trưởng đoàn thanh tra do Chánh Thanh tra Sở thành lập và Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường. 

Bên cạnh đó, cũng tại Điều 7 Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định các chức danh thuộc lực lượng Công an nhân dân được mở rộng thẩm quyền, được xử phạt đối với một số hành vi vi phạm cụ thể như:

• Vi phạm về sử dụng đất an ninh;
• Vi phạm về sử dụng đất sai mục đích;
• Lấn đất, chiếm đất;
• Cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác;
• Sử dụng giấy tờ giả trong thủ tục đất đai;
• Vi phạm về cung cấp thông tin đất đai.

8. Thu hẹp các hành vi bị xử phạt về hoạt động dịch vụ đất đai

Theo Điều 9 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bãi bỏ nhiều quy định tại Điều 29 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm điều kiện hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai. 

Bên cạnh đó, Nghị định cũng bãi bỏ các hình thức xử phạt bổ sung tương ứng như tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động từ 09 tháng đến 12 tháng.

Để biết thêm chi tiết, vui lòng liên hệ Công ty luật TNHH Huỳnh Nam.